Devi aggiornare la planimetria catastale? Hai notato un errore nella visura catastale e ti chiedi come correggerlo? Hai ereditato un immobile e devi effettuare una voltura catastale?
Lo studio di Architettura Lagori, per quanto riguarda le pratiche catastali, si occupa in particolare di:
- Visura planimetria catastale
- Visura catastale dei dati/intestatari dell’immobile
- Variazioni della planimetria catastale a seguito di ristrutturazione
- Aggiornamento della planimetria qualora non corrisponda allo stato di fatto
- Variazioni per cambi di destinazione d’uso (es. cambio d'uso da laboratorio a residenza)
- Presentazione di planimetria mancante
- Rettifica dati errati sulla visura catastale o planimetria (es. c.f./nome intestatario errato, piano o indirizzo errato)
- Accesso agli atti di fabbrica catastali (per ottenere le planimetrie originali o per ottenere come sia stata calcolata la consistenza dell'appartamento)
- Presentazione di pratiche Pregeo per il censimento di nuovi fabbricati
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QUALI SONO LE DIVERSE TIPOLOGIE DI PRATICHE E QUANDO SONO NECESSARIE?
Ogni qualvolta che intervengono modifiche relative ai dati o alla planimetria di un immobile è necessario informare l’Agenzia delle Entrate mediante una pratica catastale, denominate DOCFA e VOLTURA.
I casi più comuni sono una ristrutturazione edilizia, un cambio di destinazione d’uso, una compravendita immobiliare, un’eredità/successione o più semplicemente un errore nella planimetria catastale o in visura.
Nella maggior parte dei casi le pratiche catastali vengono trasmesse dopo aver presentato presso il Comune di competenza, una pratica comunale.
Infatti il caso più comune è la variazione catastale a seguito di una RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, per la quale al termine dei lavori (entro 30 giorni) è obbligatorio presentare denuncia di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.
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Di seguito trovate una descrizione delle casistiche più comuni
Questo è la più comune delle pratiche con cui si informa il catasto dei cambiamenti interni del vostro appartamento attuati mediante una ristrutturazione. Con questa pratica si ottiene dunque una planimetria catastale aggiornata. Nel caso in cui durante la ristrutturazione l’appartamento sia stato diviso in due parti (frazionamento) o si siano uniti due appartamenti (fusione) si predisporrà una pratica per FRAZIONAMENTO E/O FUSIONE mediante la soppressione del vecchio subalterno/i con la creazione di uno nuovo/i.
cos’è il subalterno? E’ quel numero che trovate sul rogito che identifica il vostro appartamento all’interno del vostro fabbricato. Insieme al foglio e mappale/particella costituisce una sorta di “targa” che permette di identificare la vostra unità immobiliare
Per qualsiasi variazione, il catasto necessità dell’indicazione di un giustificativo (gli estremi di una pratica presentata in comune) Qualora i lavori fossero stati fatti senza chiedere i permessi in comune, prima di aggiornare la planimetria catastale è necessario presentare, se sanabile, una pratica in comune: leggi qui
A Milano il cambio d’uso è sempre consentito se ammesso dal PGT, dal regolamento edilizio e d’igiene: va quindi valutato attentamente caso per caso (in particolare per il cambio uso da C3 a residenza). Più comunemente si effettua il cambio d’uso da residenziale a ufficio e viceversa. Occorre presentare una pratica di cambio d’uso in Comune, diversa a seconda se vi siano lavori edili o no. In quest’ultimo caso è sufficiente presentare una pratica di “cambio di destinazione d’uso senza opere”, che generalmente non prevede costi comunali e che ha carattere temporaneo (l’uso viene consolidato se si effettuano lavori edilizi). Per i cambi d’uso con opere occorre valutare caso per caso quale sia la pratica comunale più idonea ed eventualmente corrispondere oneri al Comune per il cambio d’uso.Dopo aver ottenuto il benestare del comune, si può presentare una pratica DOCFA per cambio di destinazione d’uso con la quale si comunica al catasto la nuova destinazione e rendita catastale.
Capita a volte che la planimetria catastale non sia disponibile, perché andata perduta nel corso del tempo oppure semplicemente non resa digitale. In questo caso occorre accertarsi che non vi sia una copia cartacea (in possesso del proprietario o del comune) da far digitalizzare, altrimenti si invia una pratica con la planimetria.
La voltura viene utilizzata per dichiarare al catasto modifiche relative agli intestatari di un bene. Con la domanda di voltura si comunica all’Agenzia che il titolare di un determinato diritto reale su un bene immobile non è più la stessa persona ma un’altra, per esempio dopo un passaggio di proprietà/vendita di una casa, il trasferimento/ricongiungimento di un usufrutto o una successione/eredità. La voltura deve essere effettuata a seguito di una compravendita, di una successione, o anche per una semplice donazione. La voltura va presentata entro 30 giorni dall’avvenuto trasferimento del bene presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio in cui ricade l’immobile (il tecnico incaricato può operare su tutti i comuni italiani, indipendentemente dalla sua residenza). Per effettuare una voltura occorre: delega, dati dei proprietari, dati dell’immobile e copie degli atti civili/giudiziari/amministrativi/successioni che motivano la richiesta.
Se vi state chiedendo cosa accade se non aggiornate la planimetria catastale dopo aver ristrutturato casa oppure se il vostro geometra o architetto non ha presentato la variazione catastale terminata la ristrutturazione, leggete quanto segue. Se la variazione catastale non viene presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori, si incorre in una sanzione. Se vi accorgete di non aver aggiornato la planimetria, è possibile presentare la variazione catastale in ritardo e richiedere il "ravvedimento operoso" ossia vi viene applicata una mora che varia in base alla quantità di giorni di ritardo e calmierata per il fatto che state autonomamente rettificando la situazione. Se presentate il Docfa tardivo oltre i 5 anni di ritardo, la pena viene azzerata e non è più dovuta. E'importante presentare quanto prima la variazione catastale per non incorrere in sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate.
L’iter che solitamente si segue nel caso di una ristrutturazione di un appartamento è il seguente:
- Avere un’idea base di come si vorrebbe cambiare il proprio appartamento, raccogliendo ad esempio immagini campione di ambientazioni di vostro gusto
- L’ideale è poi affidarsi a un bravo professionista che saprà sfruttare ogni centimetro del vostro appartamento seguendo la vostra idea oppure vi sorprenderà proponendovi una soluzione alternativa alla quale non avete pensato (Attenti! diffidate dalle parcelle troppo basse “chi meno spende più spende!” e pensate all’architetto come un investimento per far “fruttare” al meglio la spesa della ristrutturazione)
- La progettazione ovviamente deve seguire tutte le normative in corso (es. Regolamento edilizio e di igiene)
- Terminata la fase di progettazione è necessario prima di iniziare i lavori, chiedere i permessi al Comune di Milano
- Scelta l’impresa (per esperienza è sempre valida la regola del “chi meno spende, più spende”), consiglio di sceglierle tra quelle già “collaudate” più volte dal professionista così da non avere brutte sorprese, si iniziano i lavori.
- E’ altrettanto importante avere un “direttore dei lavori” che ha il ruolo di sorvegliare l’operato dell’impresa per conto del cliente, che non essendo del mestiere potrebbe non saper valutare se i lavori vengono svolti a regola d’arte.
- Al termine dei lavori (entro 30 giorni) è obbligatorio presentare denuncia di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.