Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettua no sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

La più conosciuta tra queste agevolazioni è Sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16 - bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi) , che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50%la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.

Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha rinviato al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Ogni fine anno viene stabilito se aggiungere una nuova proroga ed apportare eventuali modifiche. Ad oggi è generalmente sempre stata rinnovata, eventualmente modificando la % di detrazione per alcuni elementi (storicamente ad esempio la detrazione dei serramenti è stata ridotta al 50%).

Dal 2018, tuttavia, è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef. Altre significative agevolazioni , infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale. E ancora, le detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) , con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

• proprietari o nudi proprietari
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• locatari o comodatari
• soci di cooperative divise e indivise
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

• il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile. Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi, ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

E' possibile detrarre le spese di ristrutturazione se ho firmato il compromesso?"

Se, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l'acquirente ha diritto all'agevolazione se:

• è stato immesso nel possesso dell’immobile
• esegue gli interventi a proprio carico
• è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione

Spetta l'agevolazione fiscale per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizi

NON sono ammesse le detrazioni per interventi di manutenzione ordinaria (eccetto per lavori condominiali) a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

Generalmente gli interventi effettuati durante una tipica ristrutturazione di un appartamento rientrano nella manutenzione straordinaria (es. realizzazione/integrazione servizi igienico/sanitari, sostituzione infissi esterni, interventi per il risparmio energetico

Rientrano nella ristrutturazione edilizia gli interventi per la realizzazione/trasformazione in mansarda

L'Agenzia delle Entrate ha specificato che per interventi di ristrutturazione edilizia che comportano demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l'intervento si considera, nel suo complesso, una "nuova costruzione"

MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Esempi di manutenzione straordinaria:
installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia diinfisso, rifacimento di scale e rampe, interventi finalizzati al risparmio energetico, recinzione dell’area privata, costruzione di scale interne.

E' possibile detrarre per:

• ricostruzione a seguito di eventi calamitosi
• eliminazione delle barriere architettoniche
• migliorare la sicurezza (porte blindate, grate, serrature, tapparelle meccaniche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti, fotocamere
• risparmio energetico (es. impianti fotovoltaici
• Per misure antisismiche realizzate su parti strutturali(detrazioni fino all'85%)
• Bonifica amianto
• opere volte a evitare infortuni domestici (es: sostituzione tubi gas, riparazione prese malfunzionanti, vetri antinfortunio..)

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
• le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del Dm37/2008 -ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)
• le spese per l’acquisto dei materiali
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori
• gli oneri di urbanizzazione
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998)

NON è possibile detrarre le spese del trasloco o di custodia dei mobili per il periodo della durata della ristrutturazione

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.